A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial de nº 1863999 – SP, definiu os parâmetros para que o reconhecimento de fraude à execução na venda de imóvel do devedor e de seus consequentes efeitos, estendam-se às alienações subsequentes.
Como base, utilizou-se as seguintes situações: (1) a existência de ação ou de penhora na matrícula do imóvel alienado; e, (2) a inexistência de anotação preexistente na matrícula do imóvel.
Com relação ao primeiro cenário, o Superior Tribunal de Justiça, entendeu que com a existência de averbação de ação ou penhora na matrícula do imóvel alienado, presumir-se-á que o terceiro adquirente sucessivo possui conhecimento acerca do registro realizado pelo credor. Deste modo, restará caracterizada a fraude à execução e por consequência será declarada a ineficácia da aquisição primária e das alienações sucessivas.
Por sua vez, com a inexistência de registro de penhora ou da ação, a Terceira Turma concluiu que caberá ao credor comprovar a má-fé por parte do adquirente sucessivo, visto que, ainda que a venda ao primeiro comprador tenha ocorrido em fraude à execução, as alienações posteriores não serão automaticamente consideradas ineficazes.
A necessidade de provar o prévio conhecimento do adquirente quanto o registro de penhora ou da execução, inclusive, já é entendimento consolidado na Súmula 375 do STJ.
Portanto, considerando o entendimento do STJ, faz-se de suma importância que o credor realize a prévia averbação da Execução no registro imobiliário, visando a presunção absoluta de conhecimento por parte do adquirente primário e dos sucessivos, quando a existência de processo judicial.
Cumprido este requisito, restará presumida a ocorrência de fraude à execução e, por conseguinte, a ineficácia da aquisição do bem imóvel.
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Franciela Manoela Laffin
