Decisão reforça a importância do registro público e da assessoria jurídica adequada nas transações imobiliárias
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime, confirmou a validade da penhora de um imóvel oferecido em garantia hipotecária, mesmo diante da existência de um contrato de promessa de compra e venda firmado antes da hipoteca, porém sem registro em cartório. O julgamento ocorreu no mês de maio/2025.
O caso envolveu uma mulher que, em 2007, adquiriu um imóvel comercial, com seu ex-cônjuge, por meio de contrato particular (contrato “de gaveta”). Em 2018, ao consultar a matrícula do imóvel, ela descobriu que este havia sido hipotecado em 2009, em favor de uma imobiliária, como garantia oferecida pela antiga proprietária. A hipoteca possuía registro, enquanto o contrato particular de promessa de compra e venda não.
Na primeira instância, a compradora obteve êxito em sua defesa, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reformou a decisão, reconhecendo a validade da hipoteca. No STJ, o relator, ministro Antônio Carlos Ferreira, destacou que a ausência de registro da promessa de compra e venda é o cerne da questão. Ele explicou que, sem o registro, o contrato gera apenas um direito pessoal entre as partes, sem efeito contra terceiros. “Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel”, afirmou.
Com base nesse entendimento, a penhora foi mantida, evidenciando que a aquisição de um imóvel por contrato particular, mesmo com escritura pública, não é suficiente para garantir a propriedade se não houver registro na matrícula do imóvel.
Até que ocorra o registro, o comprador não tem um direito real, mas apenas um direito pessoal, o que permite que o imóvel continue sujeito a novas garantias, vendas ou até penhora judicial.
O caso julgado ilustra a importância de contar com assessoria jurídica especializada na formalização dos contratos, especialmente quanto aos requisitos para que o contrato seja eficaz, seguro e proteja os direitos das Partes envolvidas.
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Fonte:
Por Izabela Lã e Larissa Vogel Link