ITBI: TJSP barra valor arbitrado pela Prefeitura mesmo após a LC 227/2026
Decisão de 21 de setembro de 2026 garante o cálculo do imposto sobre o valor declarado na integralização de imóveis ao capital social e afasta juros e multa antes do registro da transferência.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou que o ITBI deve ser calculado sobre o valor declarado pelo contribuinte, e não sobre um valor fixado unilateralmente pela Prefeitura. A decisão também deixa claro que a Lei Complementar nº 227/2026, que alterou a base de cálculo do imposto, não retroage e só pode ser aplicada se o Município cumprir as exigências que ela própria impõe.
No caso, uma holding patrimonial recebeu imóveis como integralização de capital social, e o Município de São Paulo pretendia cobrar o ITBI sobre o seu “valor venal de referência”, mais alto que o valor da operação. A 15ª Câmara de Direito Público negou, por unanimidade, o recurso do Município e decidiu que:
- O valor do imóvel usado para calcular o imposto é o que o próprio dono declarou, a Prefeitura não pode simplesmente arbitrar um valor maior. Se ela discordar, precisa abrir um processo específico para justificar e provar isso, dando à empresa o direito de se defender.
- A LC 227/2026, que mudou as regras do imposto não vale para operações feitas antes dela entrar em vigor, ou seja, quem já integralizou um imóvel não é pego de surpresa por uma mudança posterior.
- Juros e multa só incidem após o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis, até lá, cabe apenas correção monetária pelo IPCA-E.
A prática da Prefeitura de São Paulo antes da nova lei
Mesmo antes da LC 227/2026, o Município de São Paulo já calculava o ITBI sobre o “valor venal de referência”, fixado por ele próprio com base na legislação municipal. O problema é que o Município não seguia nenhum procedimento para corrigir a base de cálculo: em vez de instaurar o processo administrativo exigido pelo art. 148 do CTN, simplesmente desconsiderava o valor declarado e cobrava o imposto sobre o valor de referência.
Foi justamente essa prática que o STJ rejeitou no Tema 1.113, originado de um caso de São Paulo: o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor que ele mesmo estabeleceu. O TJSP reafirmou esse entendimento.
Juros, multa e correção monetária
O fato gerador do ITBI é o registro do título que transfere a propriedade (a escritura ou, na integralização de capital, o ato societário) na matrícula do imóvel. Antes desse registro, o imposto não é devido e, portanto, não há juros nem multa. A correção monetária, que não é penalidade, pode ser aplicada ao valor declarado pelo IPCA-E até a data do pagamento.
Na prática,a integralização de imóveis ao capital social e demais operações de transferência de imóveis ganham mais previsibilidade e uma proteção a mais contra cobranças excessivas de ITBI pelas Prefeituras.
A equipe Societária do Gilli Basile Advogados fica à disposição para esclarecimentos adicionais.