Receita Federal esclarece tributação na venda de imóvel comum do casal
Entendimento da Receita Federal reforça a importância de avaliar a tributação antes da venda de um imóvel
A venda de um imóvel pode representar a realização de um patrimônio construído ao longo de anos. Mas, além de negociar preço, condições e documentação, o proprietário precisa estar atento a uma questão que pode ter impacto significativo no resultado da operação: a tributação sobre o ganho de capital.
A recente Solução de Consulta Cosit nº 161, de 24 de agosto de 2026, da Receita Federal, traz um importante alerta para contribuintes que possuem imóveis em conjunto com o cônjuge sob os regimes de comunhão universal ou parcial de bens.
Segundo o entendimento da Receita Federal, quando um bem comum do casal é vendido durante a sociedade conjugal, o ganho de capital deve ser apurado considerando o imóvel como um todo, e não mediante a divisão prévia do ganho entre os cônjuges para fins de aplicação das alíquotas progressivas.
Somente depois de apurado o ganho de capital global é que o imposto poderá ser recolhido, em regra, na proporção de 50% para cada cônjuge. A divisão do imposto entre os dois, portanto, funciona como uma técnica de arrecadação e não altera a forma de apuração do ganho de capital.
A diferença entre planejamento tributário e uma economia que pode sair caro
O caso evidencia uma questão importante: tentar reduzir o imposto sem uma análise jurídica e tributária prévia pode gerar consequências muito maiores do que a economia pretendida.
Em operações imobiliárias de valores elevados, uma decisão tomada antes da venda ou até mesmo a forma como a operação é estruturada, pode influenciar diretamente a tributação. O problema é que determinadas estratégias aparentemente simples podem não produzir o efeito esperado quando confrontadas com a legislação e com a interpretação adotada pela Receita Federal.
A própria Solução de Consulta Cosit nº 161/2026 apresenta um exemplo bastante expressivo: em uma venda de R$ 10 milhões, com custo de aquisição de R$ 4 milhões, o ganho de capital é de R$ 6 milhões. Considerando as alíquotas progressivas, o imposto total calculado pela Receita Federal chega a R$ 925 mil, sendo R$ 462,5 mil atribuídos a cada cônjuge para fins de recolhimento.
Isso demonstra que não basta buscar a menor tributação possível. É necessário identificar, antes da concretização da operação, quais alternativas são efetivamente permitidas pela legislação e quais podem ser sustentadas perante o Fisco.
A orientação profissional deve acontecer antes da venda
Em operações imobiliárias relevantes, o acompanhamento jurídico tributário não deve ser visto como uma etapa burocrática posterior à negociação. O planejamento deve começar antes da assinatura do contrato e, idealmente, antes mesmo de definir a estrutura da venda.
Uma análise profissional pode envolver, entre outros aspectos:
- apuração correta do custo de aquisição e do ganho de capital;
- análise do regime de bens e da titularidade do imóvel;
- avaliação das regras de tributação aplicáveis;
- identificação de hipóteses legais de redução ou isenção do imposto;
- análise da documentação necessária para sustentar a operação;
- simulação da carga tributária antes da concretização da venda; e
- avaliação dos riscos fiscais envolvidos em cada alternativa.
Por isso, economizar imposto com tranquilidade é diferente de simplesmente pagar menos imposto. O verdadeiro planejamento tributário é aquele construído dentro da legislação, com documentação adequada e segurança jurídica.
Planejar antes pode evitar problemas depois
Uma economia tributária obtida sem o devido cuidado pode acabar se transformando em autuação, juros, multas e custos para regularização. Em outras palavras, a tentativa de economizar pode sair muito mais cara.
Por outro lado, contar com um profissional especializado antes da venda permite avaliar as alternativas disponíveis com antecedência e tomar decisões com maior segurança.
O Gilli Basile Advogados possui profissionais especializados em Direito Tributário preparados para auxiliar pessoas físicas e empresas na análise de operações envolvendo imóveis, ganho de capital e planejamento tributário, buscando soluções juridicamente seguras e adequadas à realidade de cada caso.
Antes de vender um imóvel, vale a pena calcular não apenas quanto você vai receber, mas também quanto efetivamente ficará depois dos tributos. Solicite o contato de um especialista para mais informações.